Você já está familiarizado com o conceito de amortização? Amortizar é o mesmo que quitar parte ou totalidade do capital emprestado originalmente numa dívida. Esse processo pode ser com um fluxo periódico, como amortizações mensais, por exemplo, ou ocorrer de uma única vez, numa amortização chamada de "bullet". Esse conceito é utilizado tanto na tomada de dívidas pessoais, quanto em investimentos em renda fixa e renda variável.
O cálculo da amortização é feito com base somente no valor principal da dívida, que é o montante emprestado em uma operação de crédito. Já as parcelas pagas se referem ao valor dessa amortização e também dos juros embutidos nesse empréstimo. Então, se você fizer um financiamento de R$100 mil para a compra de uma casa, por exemplo, o valor principal da sua dívida será de R$100 mil. Este valor precisará ser amortizado, fora os juros da dívida.
Amortização no mundo dos investimentos:
Aqui o que acontece, na maioria das vezes, é o investidor “emprestar” dinheiro a uma empresa, ou seja, ele compra os títulos que a empresa põe à venda esperando, daqui a algum tempo, receber este valor investido de volta junto com os juros do empréstimo, que seriam, no caso, o rendimento do investimento. Esse é o processo que acontece em grande parte dos investimentos de renda fixa, como CRI's, CRA's e debêntures.
Se você fez um investimento em uma empresa através da renda fixa - modalidade na qual você já sabe no ato da compra do título quanto irá ganhar com este ativo - essa empresa pode querer amortizar a dívida que tem com você. Assim, empresas que emitem títulos como CRI, CRA e debêntures, por exemplo, farão isso através de pagamentos periódicos de parcelas no valor principal desses títulos.
Há casos, também, em que a empresa emissora do título pode realizar uma amortização extraordinária, que são pagamentos que podem ser feitos a qualquer momento gerando, assim, mudança no fluxo dos recebimentos e na rentabilidade das carteiras. Normalmente eles acontecem frente a um determinado evento que impactou na empresa.
Então, se você é um investidor de renda fixa e receber algum valor não programado na sua aplicação, pode ser uma amortização extraordinária. Quando isso acontece, você pode investir esse valor em outro ativo e, assim, ir diversificando mais a sua carteira.
Em geral, uma amortização extraordinária não afeta significativamente sua rentabilidade já consolidada, mas, se por acaso, ela antecipar metade do fluxo previsto e este for o único ativo da sua carteira, aí sim haverá uma mudança mais drástica.
Na Dapes, sempre preferimos optar por ativos com cláusula de multa no caso de pagamentos antecipados. Assim, caso o investidor receba alguma amortização extraordinária em sua conta, terá ainda um juros extra para que tenha tempo de reaplicar o valor sem problemas.
Resumindo, a alteração produzida pela amortização extraordinária dependerá do quanto o valor antecipado representa do total do valor da dívida.
Amortização dos Fundos de Investimento Imobiliários
Quem investe em um Fundo de Investimentos Imobiliário compra cotas do fundo e recebe uma participação referente ao imóvel (shoppings, centros comerciais, prédios, etc). Neste tipo de investimento, além do investidor ter os benefícios do imóvel físico, ele também conta com a liquidez imediata e alta, e a geração de rendimentos isentos.
O que geralmente acontece com quem opta por este tipo de investimento é confundir os rendimentos com as amortizações. O rendimento é o crédito originário do lucro que o fundo teve em um determinado período ao explorar o imóvel. Esse valor é isento do imposto de renda. Já a amortização é uma transferência de patrimônio do fundo para o investidor e não há aumento de capital.
Então, se um investidor comprar 20 cotas de um FII lançado com 1.000 cotas de R$100, o valor total do fundo é de R$100 mil. Suponhamos que o imóvel seja um shopping e foi locado por R$20 mil, então este será o valor do lucro total e pelo menos 95% (R$ 19.000) dele (R$19.000) será distribuído entre os cotistas. Assim, o investidor que comprou as 20 cotas será remunerado com R$380,00. Isso é o rendimento do fundo.
Agora, a gestora do fundo decidiu vender parte das lojas do shopping anualmente, e fará uma amortização gradual de 10% do fundo imobiliário. Assim, todo ano, a amortização pagará aos investidores R$10 por cota, representando um total de R$10 mil pagos aos cotistas já que o fundo possui 1.000 cotas. O nosso investidor receberá R$200 pelas 20 cotas compradas, mas este valor não representa o lucro do fundo, já que o patrimônio total do fundo valia R$100 mil e agora, com a amortização, passa a valer R$90 mil e cada cota vale R$90.
Se você ainda ficou com dúvidas, converse com o seu assessor de investimentos da Dapes para que ele possa ajudá-lo a encontrar a estratégia que melhor atenda às suas necessidades.
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